市街化調整区域の土地を所有しているものの、
「建物が建てられないと聞いた」
「農地のまま使っていない」
「草刈りや管理だけで負担になっている」
「固定資産税だけ払っていて、活用方法が分からない」
「貸せるなら貸したいが、何から始めればいいか分からない」
このようなお悩みはありませんか。
市街化調整区域は、住宅や店舗などを自由に建てられる土地ではありません。
そのため、「建物が建てられないなら使い道がない」と思われがちです。
しかし、土地の場所や状態、道路付け、地目、面積、周辺環境、行政上の条件によっては、駐車場・資材置場・車両置場・貸地として活用できる可能性があります。
特に神奈川県の県央エリア・湘南エリアでは、建設業、運送業、設備業、造園業、リフォーム業など、事業用の駐車場用地・資材置場用地・車両置場用地を探している事業者様からの需要があります。
建物を建てることが難しい土地でも、事業者向けの貸地として活用することで、収益化できる可能性があります。
WAREHOUSEでは、海老名市・厚木市・藤沢市・湘南エリア・相模原市周辺を中心に、事業用不動産の視点から土地活用のご相談を承っています。
市街化調整区域の土地、農地、遊休地、駐車場用地、資材置場用地などでお悩みのオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、簡単にいうと「市街化を抑制する区域」です。
住宅地や商業地として街を広げていく区域ではなく、農地や自然環境を守りながら、無秩序な開発を抑えるために指定されている区域です。
そのため、市街化調整区域では、建物の建築や大きな土地造成などに制限があります。
「自分の土地だから自由に建てられる」というわけではなく、建築や開発を行う場合には、行政の許可や確認が必要になることがあります。
ただし、市街化調整区域だからといって、必ずしも「何もできない土地」というわけではありません。
建物を建てる活用は難しい場合が多い一方で、建築を伴わない土地利用であれば、活用できる可能性があります。
たとえば、駐車場、資材置場、車両置場、重機置場、事業者向けの貸地などです。
市街化調整区域の土地は、「使えない土地」と決めつけるのではなく、「建物を建てる以外の活用方法を検討する土地」として考えることが大切です。
市街化調整区域の土地は、駐車場・資材置場として活用できる可能性があります
市街化調整区域の土地活用として、WAREHOUSEでは次のような活用をご提案することがあります。
・駐車場
・資材置場
・車両置場
・重機置場
・一時保管用地
・事業者向け貸地
特に、建設業、運送業、設備業、造園業、リフォーム業などの事業者様にとって、車両や資材を置ける土地は事業を行ううえで必要な場所です。
神奈川県の県央エリア・湘南エリアでは、駐車場用地・資材置場用地・車両置場用地を探している事業者様からの需要があります。
そのため、住宅や店舗を建てることが難しい土地でも、道路付け、面積、車両の出入り、周辺環境、行政上の条件が合えば、事業者向けの貸地として活用できる可能性があります。
「市街化調整区域だから使えない」
「農地だから貸せない」
「建物が建てられないから価値がない」
と判断する前に、駐車場・資材置場・車両置場として活用できるかを確認することが大切です。
建築を伴う活用より、初期費用を抑えやすい場合があります
建物を建てて貸す場合、建築費、設計費、確認申請、上下水道、電気設備、造成工事、外構工事など、多くの費用がかかります。
また、市街化調整区域では、そもそも建築そのものが難しい場合もあります。
一方で、駐車場や資材置場としての活用であれば、土地の状況にもよりますが、建築を伴う活用と比べて初期費用を抑えやすい場合があります。
たとえば、次のような整備を行うことで、事業者向けの貸地として活用しやすくなるケースがあります。
・草刈り
・抜根
・整地
・砕石敷き
・出入口の整備
・フェンス設置
・看板設置
・簡易的な区画分け
もちろん、土地の状態によって必要な整備は変わります。
ほとんど手を加えずに募集できる土地もあれば、整地や砕石敷き、フェンス設置を行った方が借主様に選ばれやすくなる土地もあります。
大切なのは、最初から大きな費用をかけることではありません。
まずは現地を確認し、どのような事業者様に向いている土地なのか、どの程度の整備が必要なのか、どのくらいの賃料が見込めるのかを整理することです。
WAREHOUSEでは、土地の状態を確認したうえで、募集方法だけでなく、必要に応じて整地・砕石敷き・フェンス設置などの工事についてもご相談いただけます。
農地の場合は、農地転用の確認が必要です
所有している土地の地目が「田」や「畑」などの農地である場合、駐車場や資材置場として利用するには、農地転用の手続きが必要になることがあります。
農地転用とは、農地を農地以外の目的で使うための手続きです。
たとえば、農地を駐車場にする、資材置場にする、車両置場にする、といった場合には、農地法上の許可や届出が必要になることがあります。
特に市街化調整区域内の農地については、地域、土地の状態、地目、面積、利用目的などによって判断が変わるため、事前確認が重要です。
「農地だから絶対に貸せない」と決めつける必要はありません。
ただし、許可や手続きを確認せずに利用を始めてしまうと、違反転用となる可能性があります。
そのため、まずは土地の場所、地目、面積、道路付け、現在の利用状況、希望する活用方法を確認したうえで、行政への確認を含めて進める必要があります。
WAREHOUSEでは、土地の状況を確認し、駐車場・資材置場・貸地として活用できる可能性があるかを、事業用不動産の視点からご提案いたします。
土地を貸す場合は、借主探しだけでなく契約内容と管理方法が重要です
駐車場や資材置場として土地を貸す場合、借主様が見つかれば終わりではありません。
土地を貸した後には、土地ならではのトラブルが発生することがあります。
たとえば、次のようなトラブルです。
・賃料の滞納
・契約内容と異なる利用
・無断駐車
・無断転貸
・残置物
・廃材やゴミの放置
・近隣からの苦情
・車両の出入りによるトラブル
・出入口やフェンスの破損
・原状回復の範囲をめぐるトラブル
・更新時の条件交渉
特に資材置場や車両置場の場合、どのような用途で使うのか、何を置いてよいのか、夜間利用は可能なのか、騒音や粉じんは問題ないか、残置物が出た場合にどうするのかなど、契約前に整理しておくべき点があります。
契約内容が曖昧なまま貸してしまうと、あとから貸主様の負担が大きくなることがあります。
そのため、募集条件、利用目的、禁止事項、原状回復、残置物の扱い、滞納時の対応、更新条件などを事前に整えておくことが大切です。
WAREHOUSEでは、借主様の募集だけでなく、契約内容の整理、賃料集金、更新、滞納対応、利用中のトラブル対応、必要な工事のご相談まで、貸主様のご希望に合わせてご提案いたします。
WAREHOUSEでご提案できる3つの方法
市街化調整区域の土地を活用する場合、貸し方や管理方法も重要です。
WAREHOUSEでは、土地の状態や貸主様のご希望に合わせて、主に次の3つの方法をご提案しています。
一般媒介
一般媒介は、管理や借上げなどを依頼せず、物件の募集、いわゆる客付けを中心に依頼する方法です。
借主様の募集は弊社が行い、契約後の管理は貸主様ご自身で行います。
管理手数料がかからないため、収益を最大化しやすい点がメリットです。
また、契約更新業務のみを別途ご依頼いただくことも可能です。
一方で、賃料の入金確認、借主様とのやり取り、利用中のトラブル対応、残置物対応、近隣対応などは、基本的に貸主様が行う必要があります。
「自分である程度管理できる」
「募集だけ依頼したい」
「なるべく費用を抑えて貸したい」
このような貸主様には、一般媒介が向いています。
原則的に、オーナー様の負担は0円でご依頼いただけます。
ただし、ご依頼内容や諸条件により、別途費用が発生する場合があります。詳細はヒアリング時にご説明いたします。
集金・物件管理
集金・物件管理は、借主探しから契約、賃料集金、物件管理、更新、クレーム対応などを弊社にお任せいただく方法です。
土地を貸す場合でも、実際にはさまざまな対応が発生します。
たとえば、
・賃料の入金が遅れている
・借主様と連絡が取れない
・契約と違う使い方をしている
・無断で別の車両や資材が置かれている
・残置物が増えている
・近隣から苦情が入った
・車両の出入りでトラブルになった
・フェンスや出入口が破損した
・更新時期が近づいている
・工事や整備が必要になった
このような対応を貸主様ご自身で行うのは、想像以上に負担になることがあります。
特に、貸主様が遠方に住んでいる場合、本業が忙しい場合、借主様との直接のやり取りを避けたい場合には、集金・物件管理をご依頼いただくことで負担を減らしやすくなります。
弊社では、集金管理をご依頼いただく場合、原則最大6ヶ月の賃料滞納保証がついておりますので安心です。
管理費についても、一律の形ではなく、物件ごとに状態を確認し、オーナー様のご希望を伺ったうえでご提案いたします。
「借主様とのやり取りを任せたい」
「賃料集金や滞納対応が不安」
「本業が忙しく、自分で管理する時間がない」
「残置物や近隣トラブルが心配」
「長く安定して貸したい」
このような貸主様には、集金・物件管理が向いています。
借上げ・マスターリース契約
借上げ、いわゆるマスターリース契約は、弊社がオーナー様の物件を借り上げたうえで、借主様へ転貸する方法です。
一般媒介や集金・物件管理と比べて、貸主様の手間やリスクを抑えやすい点が特徴です。
契約内容によりますが、集金・物件管理対応に加えて、家賃保証や原状回復保証をご提案できる場合があります。
空室リスク、滞納リスク、残置物、原状回復などの不安をできるだけ抑えたいオーナー様に向いている方法です。
ただし、すべての土地で借上げができるわけではありません。
土地の場所、面積、利用目的、需要、工事費用、行政確認、想定賃料などを総合的に判断したうえでのご提案となります。
「空室リスクを抑えたい」
「管理の手間をできるだけ減らしたい」
「借主様との直接のやり取りを避けたい」
「安定した形で土地を活用したい」
「残置物や原状回復のリスクが心配」
このような貸主様には、借上げ・マスターリース契約が向いている場合があります。
どの方法がよいかは、土地と貸主様のご希望によって変わります
一般媒介、集金・物件管理、借上げには、それぞれメリットがあります。
一般媒介は、収益を最大化しやすい一方で、貸主様ご自身の管理負担があります。
集金・物件管理は、管理費がかかる一方で、賃料集金、更新、滞納対応、クレーム対応などを任せやすくなります。
借上げは、すべての土地で対応できるわけではありませんが、条件が合えば、貸主様の手間やリスクを大きく抑えやすい方法です。
どの方法がよいかは、土地の条件だけでなく、貸主様がどこまで管理に関わりたいか、どのくらい安定性を重視するか、どのようなリスクを避けたいかによって変わります。
WAREHOUSEでは、一括で決まったプランを押し付けるのではなく、土地の状況と貸主様のご希望に合わせて、無理のない形をご提案いたします。
詳しい対応業務や契約方法については、事業用不動産オーナー様向けページでもご案内しています。
ご相談から募集開始までの流れ
WAREHOUSEでは、市街化調整区域の土地活用について、次のような流れでご相談を承っています。
お問い合わせ → ご希望条件のヒアリング → 現地調査 → 具体的なご提案 → 媒介契約 → 募集開始
1. お問い合わせ
まずは、お電話、メール、LINEなどでご連絡ください。
「活用できるかどうか分からない」
「まだ具体的に決まっていない」
「とりあえず話だけ聞きたい」
「農地のままでも相談できるのか知りたい」
このような段階でも問題ありません。
市街化調整区域の土地は、所有者様だけで判断するのが難しいことが多いため、まずはお気軽にご相談ください。
2. ご希望条件のヒアリング
土地の場所、現在の状態、今後のご希望、ご不安点などをお伺いします。
ヒアリングは、現地、ご自宅、WEBなど、ご都合に合わせて対応可能です。
たとえば、次のような内容を確認します。
・土地の所在地
・現在の地目
・現在の利用状況
・土地の広さ
・道路付け
・車両の出入り
・草刈りや管理の状況
・固定資産税などの負担感
・貸したいのか、売りたいのか
・毎月の収益を重視したいのか
・管理の手間を減らしたいのか
・借主様との直接のやり取りを避けたいのか
土地活用は、単純に「高く貸せればいい」というものではありません。
貸主様がどこまで管理できるのか、どのようなリスクを避けたいのか、将来的に売却や相続の予定があるのかによって、適した活用方法は変わります。
そのため、WAREHOUSEでは、まず貸主様のご希望やご不安点を確認したうえで、無理のない活用方法を考えます。
3. 現地調査
ヒアリング後、弊社にて現地調査を行います。
実際に現地を確認し、次のような点を確認します。
・道路の幅
・車両の出入り
・土地の形状
・高低差
・雑草や残置物の有無
・近隣の状況
・周辺道路の交通量
・大型車両が入れるか
・整地や砕石敷きが必要か
・フェンスや出入口整備が必要か
・事業者向けの貸地として需要が見込めるか
市街化調整区域の土地は、図面や住所だけでは判断できないことが多くあります。
同じ面積の土地でも、道路付けや出入口、周辺環境によって、駐車場向きなのか、資材置場向きなのか、募集が難しいのかが変わります。
そのため、現地を見ることがとても重要です。
4. 具体的なご提案
現地調査後、貸主様のご希望を踏まえて、活用方法をご提案します。
基本的には、ご訪問のうえでご説明いたします。
たとえば、次のような内容をご提案します。
・駐車場として活用する方法
・資材置場として募集する方法
・車両置場として貸し出す方法
・事業者向け貸地として募集する方法
・整地や砕石敷きが必要かどうか
・フェンスや出入口整備が必要かどうか
・想定される借主様の業種
・想定賃料
・一般媒介、集金・物件管理、借上げの選択肢
土地によっては、すぐに募集できる場合もあります。
一方で、募集前に草刈り、抜根、整地、砕石敷き、フェンス設置などを行った方が、借主様に選ばれやすくなる場合もあります。
WAREHOUSEでは、単に「貸せます」「貸せません」と判断するのではなく、どのようにすれば貸しやすくなるか、どのような貸し方が貸主様に合っているかまで含めてご提案いたします。
5. 媒介契約・募集開始
ご提案内容にご納得いただけましたら、媒介契約など必要な手続きを行い、募集を開始します。
募集開始後は、借主様からのお問い合わせ対応、現地案内、条件交渉、申込受付、審査、契約手続きなどを進めます。
管理プランの場合は、契約開始後の賃料集金、更新、クレーム対応、物件管理なども弊社にて対応いたします。
WAREHOUSEでは、入居者が決まるまで、原則としてオーナー様に費用負担はかかりません。
まずは話を聞いてみたい、という段階でもお気軽にご相談ください。
市街化調整区域の土地は、まず現地確認が大切です
市街化調整区域の土地は、一つとして同じ条件の土地はありません。
同じ市街化調整区域でも、
・道路にしっかり接している土地
・車両の出入りがしやすい土地
・大型車両が入りにくい土地
・農地転用の確認が必要な土地
・造成や整地が必要な土地
・近隣への配慮が必要な土地
・資材置場として需要が見込める土地
・駐車場として活用しやすい土地
・借上げまで検討できる土地
・募集前に工事をした方がよい土地
など、状況は大きく異なります。
そのため、インターネット上の一般的な情報だけで判断するのではなく、実際に土地を確認したうえで、活用方法を考えることが大切です。
市街化調整区域の土地は、「使えない土地」ではなく、使い方を慎重に考えるべき土地です。
建物を建てることが難しい土地でも、駐車場・資材置場・車両置場・貸地として活用できる可能性があります。
ただし、農地転用、行政確認、近隣対応、契約内容、管理方法、残置物、滞納リスクなど、事前に確認すべき点もあります。
だからこそ、土地活用を始める前に、事業用不動産に詳しい会社へ相談することが大切です。
WAREHOUSEでは、海老名市・厚木市・藤沢市・湘南エリア・相模原市周辺を中心に、市街化調整区域の土地、農地、遊休地、資材置場向きの土地、駐車場向きの土地などのご相談を承っています。
「貸せるかどうか分からない」
「どのくらいの賃料になるか知りたい」
「管理まで任せられるか相談したい」
「借上げができるか聞いてみたい」
「農地転用が必要かどうか分からない」
このような段階でも大丈夫です。
土地の可能性を一緒に確認し、貸主様にとって無理のない活用方法をご提案いたします。
まとめ
市街化調整区域の土地は、建物を建てる活用が難しい場合があります。
しかし、土地の条件によっては、駐車場・資材置場・車両置場・貸地として活用できる可能性があります。
特に神奈川県の県央エリア・湘南エリアでは、駐車場用地や資材置場用地を探している事業者様からの需要があります。
建築を伴わない土地活用は、建物を建てる場合と比べて初期費用を抑えやすく、事業者向けの需要と合うケースがあります。
一方で、農地転用、行政確認、近隣対応、契約内容、管理方法、滞納、残置物など、事前に確認すべき点もあります。
土地を貸す場合は、借主様を見つけるだけでなく、契約内容や管理方法まで整えることが大切です。
WAREHOUSEでは、現地調査から活用提案、借主募集、集金・物件管理、借上げ、必要な工事のご相談まで、貸主様のご希望に合わせてご提案いたします。
市街化調整区域の土地活用でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。